Особенности нового порядка оспаривания кадастровой стоимости

Дата написания: 2015-12-31

Прошло более двух лет с момента написания первой статьи об оспаривании кадастровой стоимости. В свое время она была актуальной и надеюсь полезной. Однако с тех пор правовая основа в этом вопросе кардинальным образом поменялась. Более того, в настоящий момент эта сфера отношений в некоторых деталях все еще не устоялась окончательно и "ищет" своего правового компромисса интересов через складывающуюся судебную практику, а также периодическое внесение изменений в законодательные акты. В связи с этим хочу поднять тему оспаривания еще раз и посмотреть на это как бы со стороны.

Если говорить в целом, на самом деле не так много в нашем законодательстве сфер, где так часто и неоднозначно меняются правила, как в плане материального, так и в плане процессуального законодательства. С 15 сентября 2015 года действует новый кодекс административного судопроизводства в Российско Федерации, который дела данной категории взял под свое крыло.

Не буду заново переписывать статью об общем порядке оспаривания кадастровой стоимости, об этом уже очень много статей написано в интернете, хороших и не очень - не суть. Однако анализируя практику по различным регионам по данному вопросу, постоянно наблюдаю типичные ошибки, которые собственники и арендаторы объектов недвижимости допускают, когда пытаются оспорить кадастровую стоимость.

Если не брать редкие специфические случаи, то все наиболее распространенные ошибки по данной категории дел можно условно сгруппировать в три большие группы:

• Процедурные
• Процессуальные
• Правовые

Под процедурными ошибками я понимаю такие ошибки, как отклонения от общего порядка, который указан в Законе об оценочной деятельности в Российской Федерации, в частности статье 24.18 названного закона. И самой частой ошибкой, встречаемой в судебной практике, является нарушение досудебного порядка оспаривания. Так для юридических лиц предварительное обращение в комиссию по оспариванию кадастровой стоимости является обязательным. Об этом многие знают. Однако все равно идут в суд без документов, подтверждающих обращение административного истца в комиссию. Это очень важный момент. Недостаточно подать какие - либо левые документы в комиссию. Обратите внимание, необходимо и важно подать в комиссию именно надлежащий пакет документов, установленный законом об оценочной деятельности. Только в этом случае будет признано судом надлежащее обращение в комиссию. То есть, если собственник подает в комиссию определенный пакет документов, но по каким-то причинам какой-либо документ забыл представить комиссии, например экспертизу в электронном виде, и в результате его заявление "проигнорировали", то это не будет считаться надлежащим досудебным порядком. Административный иск в этом случае не будет принят к производству.

Вот что об этом говорит Верховный Суд Российской Федерации в своем Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28

При принятии к производству заявления о пересмотре кадастровой стоимости суд проверяет его на соответствие требованиям статей 125, 126, частей 1-3 статьи 246 КАС РФ.

Установленный абзацем первым статьи 24.18 закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение.

О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и нерассмотрения ею заявления в установленный законом срок.

Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора.

Под процессуальными я понимаю такие ошибки, которые допускаются непосредственно в судебном процессе самими административными истцами и их представителями. Это самая объемная группа по своему содержанию и не всегда бесспорная. Многие ошибки в этой группе, как ни странно могут не являться ошибками в одном регионе, в то время как в другом - это сочтут за нарушение. Но это уже частности...

Причиной наиболее часто встречающимися здесь ошибками является особенность, которая заложена в кодексе административного судопроизводства Российской Федерации. В некоторых вопросах судебное производство по новому кодексу имеет специфику. И здесь как ни странно, но не все еще полностью перестроились в этом вопросе с ГПК РФ на КАС РФ. Например, документ подаваемый в суд по оспариванию кадастровой стоимости является не иск и/или заявление (как было ранее), а АДМИНИСТРАТИВНЫЙ ИСК. Участниками являются не истец (ответчик) и/или заявитель, а административный истец и административный ответчик и т.д.

Все это казалось бы мелочи, но судьи народ дотошный, любят чтобы все было по кодексу. Поэтому отнеситесь к этому внимательно.

Теперь обратимся к вопросу представительства в суде по этой категории дел.

Во-первых, представителями в суде по КАС РФ могут быть только лица, имеющие юридическое образование, а следовательно при подаче в суд административного иска необходимо приложить документ, подтверждающий что у представителя имеется юридического образования.

Во-вторых, КАС РФ ввел определенный объем требований к доверенности на представителя как по форме так и по содержанию, о чем также иногда забывают, когда "на автомате" составляют "стандартную" доверенность в суд. В результате чего выданная доверенность частенько оказывается "пустой" и бесполезной.

Под правовыми ошибками я понимаю ошибки, совершенные третьими лицами, связанными так или иначе с оспариванием, например, оценщиком, составившим отчет. Здесь самой частой ошибкой является составление отчета о рыночной стоимости не на ту дату по состоянию на которую должна быть установлена его рыночная стоимость в данном конкретном случае. По умолчанию в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Но это общий случай.

Вместе с тем в судебной практике очень много случаев, которые подпадают под статью 24.19 Закона об оценочной деятельности. О чем речь? Допустим в каком-то регионе пару лет назад проводилась государственная кадастровая оценка в результате чего, для этого региона органы власти установили новую кадастровую стоимость. Однако государственная кадастровая оценка проводится на конкретную дату, обычно это первое января года в котором проводится сама эта государственная кадастровая оценка. Так вот на эту дату (по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость) имеется определенное количество земельных участков с конкретными кадастровыми номерами, то есть сформирован определенный перечень земельных участков, на который и будут распространяться новые кадастровые стоимости. Однако что делать если после этой даты (в приведенном примере первое января года в котором осуществляется государственная оценка) будет сформирован какой-либо новый земельный участок, который отсутствует в вышеуказанном перечне государственной кадастровой оценке. Или например в уже существующий земельный участок, внесены качественные или количественные характеристики, которые влияют на его стоимость. Как раз для таких случаев и предусмотрена статья 24.19 Закона об оценочной деятельности, регламентирующая иной порядок определения даты на которую устанавливается рыночная стоимость.

Другой распространенной ошибкой является выбор оценщиком для расчета рыночной стоимости некорректных аналогов, например, выбор земельных участков с иными функциональными назначениями (другая категория или иное разрешенное использование). Вообще этот вопрос не простой и требует отдельной самостоятельной статьи на эту тему. Дело в том, что иногда в некоторых случаях все-таки возможен выбор иных аналогов, однако оценщик в этом случае должен надлежащим образом обосновать свой выбор и применить определенные корректировки, предусмотренные законодательством об оценочной деятельности. Поэтому когда такое имеет место быть в отчете о рыночной стоимости, рекомендую детально обговорить это с оценщиком и спланировать дальнейшую стратегию (дополнительное назначение судебной экспертизы, вызов оценщика в качестве свидетеля в суд и т.д.).