О снижении кадастровой стоимости земельного участка

Дата написания: 2013-07-30

В последнее время в судебной практике появилась относительно новая категория дел - снижение кадастровой стоимости земельного участка путем установления его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости этого земельного участка. Насколько это актуально сегодня. Правомерно ли вообще собственникам земельных участков обращаться в суд с таким иском. Ведь уменьшение собственником кадастровой стоимости земельного участка, в большинстве своем, в глазах государства зло. Вопрос далеко не тривиален и на сегодня достаточно судебной практики неоднозначной и порой противоречивой. Дело в том, что в этом вопросе, как часто это бывает, происходит столкновение интересов. Это и собственники земельных участков, которые одновременно являются плательщиками земельного налога, это и местные власти которые пополняют свой бюджет посредством земельного налога, который напрямую зависит от кадастровой стоимости земельных участков. Одни желают исчислять налог как можно меньше, справедливо полагая, что бремя которое несет собственник должно быть посильно ему. Другие напротив же желают иметь налоговые платежи как можно выше, как правило, не сильно заботясь о посильности бремени собственников.

Кто прав? На чьей стороне закон и здравый смысл? Где проходит та золотая середина, которая устроила бы все стороны. Исходя из анализа сложившейся практики, а также правовой природы такого объекта как земельный участок, могу с полной ответственностью сказать, что такой середины нет. Если быть точнее - нет для "всех земельных участков в целом", но есть для каждого в отдельности. Земельный участок представляет собой имущество, которое всегда индивидуализировано, со своим набором технических, правовых и экономических данных, нет двух одинаковых кадастровых номеров, соответственно и оценка его стоимости должна быть индивидуальна.

Напротив методика расчета кадастровой стоимости носит массовый характер, без учета индивидуальных признаков объекта недвижимости (нечто вроде "средней температуры по больнице").

Вот и получается, что где то для ряда земельных участков кадастровая стоимость превышает рыночные цены, а где то она занижена. Но это в теории, на практике же, в большинстве своем наблюдается завышение. Порой это расхождение превышает в разы.

Для быстрого вхождения в тему и понимания общей схемы оспаривания кадастровой стоимости, а также учитывая последние изменения в законодательстве по этому вопросу (т.е. передача дел данной категории судам общей юрисдикции), я записал специальный видеокурс по оспариванию кадастровой стоимости, где приложил в текстовом формате примерный образец заявления в суд.

Если обратимся в этом вопросе к законодательным актам то получим следующее:

С одной стороны есть п. 3 ст. 3 Налогового кодекса РФ (далее - НК РФ)

Налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными. Недопустимы налоги и сборы, препятствующие реализации гражданами своих конституционных прав.

Как следует из вышеуказанной нормы все достаточно прозрачно - земельный налог, в том числе его налоговая база должны иметь реальное экономическое основание, произвольные данные недопустимы.

С другой стороны согласно ст. 391 НК РФ

Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Но как известно методика расчета кадастровой стоимости основана на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Она не учитывает индивидуальные особенности конкретного земельного участка. А индивидуальные особенности конкретного объекта недвижимости в конечном счете могут сильно изменить его экономическую ценность в любую сторону.

Понимая эту проблему законодатель не раз пытался найти выход из сложившийся ситуации. И вот спустя девять лет были внесены изменения в Земельный кодекс РФ (далее - ЗК РФ). Теперь согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

С этого момента официально установлен приоритет рыночной стоимости земельного участка над его кадастровой. Прекрасно, но на практике применение этой нормы оказалось затруднительным. В правоприменении была чехарда по поводу понимания способа защиты в суде и ряда других моментов. И только во второй половине 2011 года вопрос стал более менее проясняться. С момента появления Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11 у собственников появилась реальная возможность снижения кадастровой стоимости своих земельных участков определив их равными рыночной стоимости.

То что кадастровые стоимости земельных участков в подавляющем большинстве превосходят их рыночные стоимости легко выявляется

Достаточно обратить внимание на совершаемые сделки по земельным участкам с участием государственных и местных властей. Суммы сделок, как по выкупу земельных участков у частных лиц, так и по продаже земельных участков с торгов, почти во всех случаях меньше их кадастровых стоимостей.

Спрашивается почему? Если кадастровая стоимость отражает реальную рыночную стоимость, тогда на каком основании распродается государственная собственность по заниженным ценам? Или почему выкуп земельных участков у частных лиц не осуществляется по кадастровой стоимости? Да потому что она давно уже оторвалась от реалий и не равна в большинстве случаев реальной рыночной стоимости. Она выполняет лишь служебную функцию - формирует налоговую базу.Благо теперь эти два показателя (кадастровая и рыночная стоимости) можно привести к одному значению.

 

Порядок снижения кадастровой стоимости земельного участка можно осуществить двумя способами: в судебном и административном порядке.

Общая схема снижения кадастровой стоимости в судебном порядке такова

1. Определение независимым оценщиком рыночной стоимости земельного участка
2. Получение положительного заключения эксперта СРО на отчет независимого оценщика
3. Подача искового заявления
4. Проведение судебной экспертизы (в случае необходимости)
5. Внесение сведений в ГКН о рыночной стоимости земельного участка

Первым делом необходимо определить рыночную стоимость земельного участка на дату установления кадастровой стоимости для него. Для этого обращаются к институту независимых оценщиков. Независимого оценщика следует выбирать очень тщательно, идеальный вариант - по рекомендациям. Ведь от грамотности и профессионализма оценщика в какой то степени будет зависеть судьба всего судебного процесса. Определить рыночную стоимость возможно различными методами, но, как правило, используют сравнительным метод, его оспорить сложнее. Результаты работы оценщика оформляются в форме отчета, который он (в случае заказа) отправляет в свое СРО (Саморегулируема организация оценщиков).

После прохождения экспертизы СРО отчет независимого оценщика по определению рыночной стоимости можно считать достаточно надежным доказательством в суде. Чтобы его оспорить нужны будут очень существенные основания.

Далее подаем в суд исковое заявление о внесении изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка, прилагаем к нему отчет и положительное экспертное заключение на него.

В судебном разбирательстве, как правило, если все сделано правильно, суд на основании представленных доказательств (отчета об установлении рыночной стоимости и положительного заключения эксперта на этот отчет) выносит решение об удовлетворении исковых требований. Но если есть основание не доверять отчету и экспертизе, т.е. будут найдены существенные нарушения (ошибки) в этих документах, или иные основания, суд по собственной инициативе или и по инициативе одной из сторон может назначить судебную экспертизу.

Вместе с тем бывают случаи, когда и без существенных оснований суд все-таки назначает экспертизу. Полагаю это процессуальным нарушением, но тем неменее такое случается, и что печальнее всего, иногда это поддерживают и вышестоящие суды. Однако это не должно смущать и вводить в заблуждение, правовая позиция в судебном разбирательстве должна быть ясной и однозначной. Показательным судебным решением в этом вопросе является, например,

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № A65-6218/2013

В данном деле судом правомерно было указано на заведомо необоснованное ходатайство о назначении судебной экспертизы, более того, суд указал и причины, когда такая экспертиза могла бы быть назначена. В судебном процессе никогда нельзя терять бдительности и если судебная экспертиза все-таки будет назначена судом даже при наличии нормальных отчета и экспертизы СРО, желательно чтобы это было осуществлено на основании вашего ходатайства.

Здесь необходимо отметить, если все-таки экспертиза будет проведена, следует тщательно изучить заключение эксперта. Оно может и не соответствовать действующим требованиям ни по форме, ни по содержанию, особенно если экспертиза проводилась по ходатайству ответчика или третьих лиц в так называемом "карманном" экспертном учреждении. Интересна и показательна в этом отношении судебная практика. Например,

Определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2013 по делу № A65-2982/2013

При наличии веских оснований, например, сделанные экспертом выводы противоречат выбранной методологии, может быть заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

После удовлетворения исковых требований ждем вступления в силу решение суда. Далее вступившее в законную силу решение отправляется с заявлением в учреждение уполномоченное на ведение государственного кадастра недвижимости.

Хотя конечно уполномоченное учреждение на ведение государственного кадастра недвижимости обязано внести изменение в реестр без всякого заявления, на основании решения суда, но тем не менее в некоторых регионах просят в дополнение к решению суда написать заявление.

Снижение кадастровой стоимости земельного участка в административном порядке несколько отличается от судебного. Здесь собственнику необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии создаются органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки предусмотрен главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее ФЗ-135).

Так согласно ст. 24.19 ФЗ-135

Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее - заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

1. Кадастровый паспорт объекта недвижимости
2. Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
4. Отчет в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
5. Положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет

На мой взгляд, судебный порядок снижения кадастровой стоимости более предпочтителен. Судебное разбирательство, как известно, основано на равноправии сторон, а значит есть возможность влиять на исход дела.

Административный порядок, также имеет свои плюсы, он, как правило, менее затратный.

Справедливости ради необходимо отметить, к какому бы методу Вы не склонялись в своем предпочтении, снижение кадастровой стоимости все-таки необходимо начинать с изучения специфики региона в котором находится данный земельный участок. Это первое что необходимо сделать, а далее уже на основании проведенного анализа принимать решение о целесообразности выбора той или иной стратегии.