Виды арендной платы

Дата написания: 2014-03-24

Как известно, договор аренды является возмездным договором. В связи с этим, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение им арендной платы за пользование имуществом. Возникает эта обязанность у арендатора с того момента, когда арендодатель сам исполнит свою обязанность по предоставлению арендатору объекта аренды в пользование.

п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66

Условие об арендной плате для недвижимого имущества является существенным условием договора аренды, однако во избежание возможных недоразумений сторонам договора настоятельно рекомендуется и для движимого имущества надлежащим образом согласовать условие об арендной плате.

Так как если условие об арендной плате для движимого имущества не согласовано, то согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ

считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Понятно, что "обычно применяемые условия и сроки" могут стороны не удовлетворить вовсе. Поэтому корректное согласование условия об арендной плате вне зависимости от того, является ли оно существенным для заключаемого договора или нет, это обоюдная необходимость.

В связи с этим, для надлежащего согласования арендной платы в договоре необходимо указать:

• Вид (форму) арендной платы
• Размер арендной платы или способ его определения

Понятие платы в договорах аренды следует трактовать шире нежели в обычном смысле этого слова. То есть это не только расчеты денежными средствами, но и другие формы платы, которые могут быть фактически и не связанными с передачей денежных средств.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1. Определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно
2. Установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов
3. Предоставления арендатором определенных услуг
4. Передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду
5. Возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества

При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание вышеуказанных форм арендной платы или иные формы оплаты, например, размер арендной платы может быть согласован сторонами путем установления в договоре порядка его определения.

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07

Установление твердой суммы арендной платы - самый простой и распространенный способ согласования вознаграждения, которое уплачивается арендатором за пользование объектом аренды арендодателю. Надлежащее согласование арендной платы данным способом производится путем указания размера арендной платы в рублях. Например, "Размер арендной платы по настоящему договору составляет 10000 (Десять тысяч) рублей в месяц." При этом, если стороны определили плату в виде твердой суммы платежей, то арендатор не вправе без согласия арендодателя использовать другие формы арендной платы.

В зависимости от того, что является объектом аренды и как арендованное имущество используется, стороны договора могут определить арендную плату путем установления доли одного или нескольких видов поступлений от использования арендованного имущества. К поступлениям от использования имущества относятся плоды, продукция и доходы. При этом, согласно абз. 2 ст. 606 ГК РФ:

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Арендатор имеет право сам распоряжаться указанными поступлениями, в том числе и передавать долю от них арендодателю в качестве арендной платы.

Например, в случае когда объектом аренды является имущество, в результате использования которого могут быть получены как плоды, так и продукция, при этом для арендодателя имеет значение конкретный вид поступления, то условие о виде поступлений в договоре максимально подробно (то есть конкретизируют). Рекомендуется перечислить в договоре все возможные виды поступлений от использования и определить доли, которые подлежат передаче арендодателю, по каждому виду отдельно.

Если для арендодателя неважно, какими именно плодами будет расплачиваться арендатор (т.е. важен только объем поступлений), то в тексте договора можно использовать либо общий термин - "поступления", либо перечислить все виды возможных поступлений. Например, "Стороны установили, что арендная плата по настоящему договору составляет 1/4 доли от общего количества поступлений, полученных арендатором в результате использования им арендованного имущества."

Следующей разновидностью платы по договору аренды является плата в виде предоставления арендатором определенных услуг арендодателю, т.е. совершение им определенных действий или осуществления определенной деятельности, имеющих экономическую ценность. Для согласования данной формы арендной платы стороны должны указать в тексте договора перечень услуг, которые арендатор обязан оказать арендодателю в качестве оплаты. Для этого стороны договора определяют:

• Виды и объем оказываемых услуг
• Сроки оказания услуг
• Место оказания услуг
• Стоимость услуг в денежном выражении

Например, "В качестве арендной платы по настоящему договору арендатор оказывает арендодателю услуги по предоставлению консультаций по бухгалтерскому и налоговому учету. Консультирование осуществляется в устной форме (по телефону) по месту нахождения арендованного имущества, в течение всего срока аренды со следующей периодичностью: консультирование по бухгалтерскому учету - не более трех раз в неделю с 9:00 до 18:00 по московскому времени, консультирование по налоговому учету - не более двух раз в неделю с 10:00 до 17:00 по московскому времени. Общая стоимость услуг, оказываемых в качестве арендной платы, составляет 70 000 (Семьдесят тысяч) рублей, что соответствует 100 % арендной платы."

В случае если арендатор обладает каким-либо имуществом, в пользовании которого нуждается арендодатель, стороны договора могут согласовать арендную плату в форме передачи арендодателю этого имущества в аренду (собственность). Для установления такой формы арендной платы сторонам договора необходимо указать:

1. Данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендодателю
2. Объем правомочий арендодателя в отношении передаваемого имущества, т.е. временное владение и/или временное пользование (если имущество передается в аренду)
3. Cрок аренды (если имущество передается в аренду)
4. Порядок передачи и возврата имущества(если имущество передается в аренду)

И наконец существует возможность установления арендной платы в виде возложения на арендатора определенных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Исходя из судебной практики под улучшением в данном контексте понимаются работы капитального характера, которые повышают или изменяют качественные характеристики объекта аренды, в том числе работы по его реконструкции, модернизации, достройке, дооборудованию и т.д.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09

При согласовании сторонами указанной формы арендной платы в договоре необходимо определить все затраты на улучшение арендованного имущества, которые возлагаются на арендатора в качестве арендной платы. Для надлежащего согласования всех условий стороны указывают в договоре:

• Обязательство арендатора произвести улучшение арендованного имущества своими силами (или третьих лиц) и за свой счет
• Перечень и характер улучшений, которые должны быть произведены
• Стоимость возлагаемых на арендатора затрат
• Перечень и требования к содержанию документов, подтверждающих объем и стоимость понесенных затрат

Необходимо отметить, что вышеуказанный перечень видов арендной платы не является закрытым. Стороны по своему усмотрению имеют право определить в договоре несколько видов арендной платы, учитывая, конечно, при этом требования, установленные для каждого из них.

Резюме...