Условия договора аренды: существенные условия

Дата написания: 2014-02-10

Продолжаю серию статей по отдельным видам договоров. Сегодня речь пойдет об одном из наиболее распространенном и востребованном договоре в хозяйственной деятельности - аренде. Согласно статистке работы арбитражных судов в 2013 году в первой инстанции было рассмотрено по категории "неисполнение обязательств по договору" более 540 тыс дел. Среди них чуть более 36 тыс. дел составляют договора аренды движимого и недвижимого имущества. Это, конечно, относительно небольшой процент, но все же. Многие дела наглядно показывают наиболее уязвимые места договорных отношений, возникающих при договоре аренды. Распространенные ошибки, встречающиеся в оспариваемых договорах аренды, можно было бы избежать, если бы стороны более внимательно относились к тексту договора, который они подписывают.

Начнем как обычно с существенных условий договора.

Как известно по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Имущество предоставляемое во временное владение и пользование (аренда) может быть различно. Вместе с тем, к имуществу являющееся предметом аренды предъявляются определенные требования, так согласно ст. 607 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ)

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Так вот, для различных объектов аренды (земельный участок, здание, оборудование, транспорт и т.д.) существенные условия могут немного отличаться. Однако для всех видов объектов аренды одно существенное условие является неизменным и самым главным (предмет договора):

• Это данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды

Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие - либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

 

Если объектом аренды является недвижимое имущество, то у договора аренды появляется еще одно существенное условие:

• Размер арендной платы

Обратите внимание, не является существенным условием договора аренды условие о сроке аренды (в случае отсутствия такого срока договор считается заключенным на неопределенный срок).

Таким образом, наиболее важным и сложным в договоре аренды является определение предмета аренды, а именно указание данных, однозначно определяющие арендованное имущество (описание объекта).

Все объекты аренды по способам описания (индивидуализации) можно свести к пяти группам:

1. Транспортные средства
2. Оборудование
3. Животные
4. Предметы обихода
5. Недвижимое имущество

Для надлежащего согласования условия о транспортном средстве сторонам договора необходимо и достаточно указать в тексте самого договора или приложении к нему, а также в акте приема-передачи его индивидуализирующие характеристики (марка, модель транспортного средства, государственный регистрационный знак, VIN номер и т.д.). При этом настоятельно рекомендуется описать транспортное средство максимально подробно.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2010 по делу N А56-31889/2009
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.03.2009 N А10-1358/08-Ф02-648/09

Данные технические сведения содержатся в паспорте транспортного средства (ПТС). Однако если транспортным средством является самоходная машина (тракторы, экскаваторы, катки и т.д.), индивидуализирующие сведения о них содержаться в паспорте самоходной машины (ПСМ). В этом случае можно ограничиться указанием на наименование и марку машины, год выпуска и заводской номер машины (рамы).

Индивидуализация оборудования осуществляется обычно указанием в договоре или приложении к нему наименования оборудования, заводского (серийного) номера, даты изготовления (даты выпуска) и данных о заводе изготовителе. Если оборудование является сложно-комплексным, то есть включающим несколько номерных агрегатов и узлов, настоятельно рекомендуется указывать в договоре данные каждого из них.

Индивидуализация животных во многом зависит от того, к какой группе эти животные относятся. Например, индивидуализация сельскохозяйственных животных (лошади, овцы, свиньи, коровы и т.д.) может осуществляется по инвентарному номеру. Другое дело одомашненное животное (собаки, кошки). Индивидуализация этих животных может осуществляется по регистрационному знаку и регистрационному удостоверению.

К предметам обихода относятся одежда, хозяйственный инвентарь, мебель и т.д. Обычно у предметов обихода отсутствуют заводские (серийные) номера, в связи с этим для идентификации этого имущества рекомендуется использовать инвентарные номера, либо идентификацию осуществить путем указания на качественные характеристики предмета обихода, которые в совокупности должны отражать внешние и потребительские особенности (размер, цвет, форма, особенность конструкции и т.д.) имущества. При этом в договоре настоятельно рекомендуется указать максимальное количество таких характеристик предмета обихода.

Индивидуализация таких объектов аренды, как недвижимое имущество, в целом схоже по способу с индивидуализацией транспортных средств (автомобилей). С одной стороны, у объектов недвижимости как и у транспортных средств есть индивидуальный номер (VIN у автомобиля и кадастровый номер у недвижимости), однозначно определяющие имущество. С другой стороны, есть судебная практика, показывающая что описание объекта аренды в отношении данной категории имущества должно быть максимально подробно и четко. В связи с этим, для надлежащего описания объекта аренды, недвижимое имущество следует описывать наиболее полно (площадь, назначение, расположение, кадастровый номер и т.д.). Кроме того, помимо вышеуказанного описания объекта аренды настоятельно рекомендую указывать данные о правоустанавливающих документах и сведения из единого государственного реестра прав. Например,

Имущество ________ принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора аренды № ___ от __ ________, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ___ _________ сделана запись регистрации_________________, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии ____ №________ от ___ _________.

 

У договоров аренды недвижимого имущества имеется еще два важных правовых нюанса. Во-первых, договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок от года и более, подлежит государственной регистрации. Во-вторых, договор аренды недвижимого имущества заключается исключительно в письменной форме.

При этом следует иметь ввиду, что срок действия договора, определенный сторонами, например, с первого числа какого-либо месяца текущего года до тридцатого (тридцать первого) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 (пункт 3)

Необходимо отметить, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой.

Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 (пункт 11)

Регулирование правовых отношений по договорам субаренды аналогичны правилам применяемым к договорам аренды. Правда договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок самого договора аренды.

Будьте внимательны.

Резюме...