Основы ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Дата написания: 2013-09-02

Основание возникновения сервитута

Понятие сервитута имеет многовековую историю, довольно подробно этот институт был разработан еще римскими юристами. И сегодня в крупнейших европейских правовых системах сервитуту уделено довольно детальное регулирование. К примеру, во французском гражданском кодексе сервитуту посвящено 73 статьи. К сожалению в отечественном законодательстве этому ограниченному вещному праву уделено со стороны законодателя небольшое внимание, вместе с тем потребность в этом правовом механизме очевидна.

Праву ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитуту) в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ) посвящено всего четыре статьи, хотя в судах, споров связанных с сервитутом, ежегодно меньше не становиться.

По своему правовому смыслу сервитут является ограниченным вещным правом. Как писали отечественные цивилисты еще в царской России сервитут представляет собой вещное право пользования в одном недвижимом имуществе для исключительной пользы, выгоды другого недвижимого имущества, для того чтобы пополнить недостающие качества последнего (servitutes praediorum). Довольно абстрактно, но разобраться можно.

Чтобы уловить суть необходимо обратиться к терминологии. В целом гражданское право рассматривает две большие группы отношений:

1. Имущественные правоотношения
2. Неимущественные правоотношения

Имущественные отношения это те отношения между людьми, которые возникают по поводу какого - либо имущества (материального блага).

Неимущественные отношения это отношения тесно связанные с личностью, не связанных с материальными благами.

В свою очередь имущественные отношения условно делят на:

• отношения, которые связаны с принадлежностью имущества конкретным лицам
• отношения, которые связаны с управлением этого имущества
• отношения, которые связаны с переходом имущества от одних лиц к другим

Так вот имущественные отношения, связанные с принадлежностью имущества конкретным лицам юридически оформляются как "вещные правоотношения", которые разделяются на отношения собственности и отношения иных (ограниченных) вещных прав.

 

Как известно отношения собственности закрепляют принадлежность вещи собственнику, имеющему максимальные законные возможности по ее использованию. Иные вещные права регламентируют правовой режим имущества собственника, которое в определенных рамках иногда вправе использовать и другие лица. К примеру, у вас в собственности есть земельный участок на котором вы хотите построить дом. Аналогичный земельный участок есть и у соседа. Проблема в том, что попасть на свой земельный участок вы можете только через соседский. Но тогда его право на землю становиться как бы ограниченным, он должен будет считаться с вами. Через его земельный участок вы будете возить свои строй материалы, через его земельный участок вы будете прокладывать возможные коммуникации и т.д. В связи с этим вам следует с ним заключить некое соглашение по поводу использования части его земельного участка в определенных вами двоими целях. Это и будет является сервитутом - правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Различают частный и публичный сервитуты.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. В большинстве своем проблемы возникают именно с частным сервитутом, так как здесь больше всего возможны различные злоупотребления.

Из комплексного анализа действующего гражданского законодательства следует, что основанием возникновения сервитута будет заключенное между сторонами соглашение по поводу ограниченного использования одного земельного участка в пользу другого.

Согласно ст. 274 ГК РФ

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Форма установления сервитута письменная, как правило, в виде отдельного соглашения, но это не обязательно. Условия сервитута могут быть согласованы сторонами и в ином документе, например в договоре на покупку того же земельного участка у соседа (допустим он владел ранее двумя одновременно земельными участками, а позже решил один из них продать).

 

Оплата сервитута и его условия

Как правило стороны сами договариваются о возможной оплате за ограниченное право. Хотя справедливости ради, стоит отметить, что бывают случаи и безвозмездных соглашений, это закону не противоречит. Но все таки чаще встречается когда сервитуты имеют некоторую символическую оплату.

Согласно п. 5. ст. 274 ГК РФ

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Хотя оплата понятие договорное, но тем не менее она должна быть разумной, соразмерной и желательно обоснованной. Я рекомендую в этих случаях обратиться к независимому оценщику, чтобы он определил соразмерную плату за пользование части земельного участка. В случае возникновения судебного спора по поводу оплаты это будет очень кстати.

Что касается условий сервитута здесь стороны соглашения практически ни чем не связаны. Ряд ограничений предусмотрен в основном ст. 23 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ). Так согласно п. 5 ст. 23 ЗК РФ

Осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

В любом случае, при составлении любых соглашений и договоров, рекомендуется придерживаться основных принципов гражданского законодательства таких как разумности, равноправии сторон и т.д.

 

Судебная практика

Судебная практика по вопросам применения норм о сервитуте в последние годы набирает обороты. Связано это с тем, как я отмечал выше, недостаточной регламентацией этого института на законодательном уровне. Условно всю судебную практику по данным категориям дел можно разделить на две большие группы:

• дела по поводу наличия или отсутствия самого сервитута как такового
• дела по поводу согласования условий сервитута

Дела по поводу наличия или отсутствия самого сервитута как такового обычно более сложные и долгие по времени нежели дела по поводу согласования условий. Как правило, здесь необходимо привлечение третьих лиц, проведение судебной экспертизы и т. д. В ряде случаев я рекомендую, протоколировать все переговоры между сторонами по вопросу установления сервитута и при наличии хоть какой-либо договоренности о сервитуте подписывать пусть даже "сырое" соглашение, но с протоколом разногласий. А далее уже в суде устанавливать условия. При таком способе защиты шансы на успех значительно выше и менее ресурсозатратны. Ведь в суде уже нет надобности устанавливать наличие сервитута

Также рекомендую для более полного понимания природы сервитута ознакомиться с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.2012 №11248/11

Необходимо отметить, что судебная практика в нашей правовой системе хоть и не является прецедентной, нижестоящие инстанции все таки должны ориентироваться на акты вышестоящих судов.

Так согласно правовой позиции изложенной в вышеуказанном постановлении суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Кроме того, наличие между сторонами спора каких-либо обязательственных правоотношений не исключает возможности установить сервитут. Последний сохранится при переходе спорных участков в собственность других лиц.

Плата за сервитут, как указывает Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, может быть соразмерна материальной выгоде, которую получило бы лицо при отсутствии обременения его земли сервитутом (например, размеру арендной платы по части участка). В ее состав допускается включать, в т. ч. затраты на обеспечение охранно-пропускного режима, поддержание дорожного покрытия в надлежащем техническом состоянии и т. д.