Особенности предварительного договора и его условия

Дата написания: 2013-08-26

Правовая конструкция предварительного договора описана в ст. 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Всего одна законодательная норма, а неправильному ее толкованию в хозяйственной деятельности можно найти огромное количество. И практика применения ее судами день ото дня не снижается.

В чем же причина такого положения вещей. Согласно ст. 429 ГК РФ

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как видно из законодательной нормы предварительный договор является по своей сути организационным договором, т.е. предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу какого - либо имущества, услуги или работ. Другими словами он не носит имущественный характер.

По моему мнению, непонимание сути предварительного договора, его значения и есть первая основная причина большого количества споров, связанных с его исполнением.

Понимая это становится очевидным, что включение в условия предварительного договора имущественных обязательств является злоупотреблением и не имеет в большинстве своем юридической силы. К примеру, очень часто в предварительных договорах можно встретить условие о 100% предварительной оплате. Особенно этим грешат строительные организации. Еще "не имея" объект недвижимости в юридическом смысле (не введен в эксплуатацию или не зарегистрированы права в реестре прав) они уже спешат заключить договор и получить по нему денежные средства. Учитывая вышеизложенное, подобное условие в предварительном договоре не является правомерным. Правовая конструкция предварительного договора не предполагает совершения платежей.

Предварительный договор предназначен не для обременения обязательствами несуществующего имущества (в юридическом смысле). Предварительный договор по своей сути представляют собой обязательства только организационного характера, его основная цель - добровольное установление между контрагентами юридической связи в будущем. Предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества.

Подобное условие в предварительном договоре может быть признано при судебном разбирательстве как ничтожное, а перечисленные денежные средства как неосновательное обогащение, со всеми вытекающими из него последствиями (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.08.2005 N Ф08-3125/2005, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.06.2007 N Ф08-3582/2007 по делу N А32-3298/2006-47/138-16/54).

Еще одной часто встречающейся ошибкой в предварительных договорах является условие о задатке.

Согласно ст. 380 ГК РФ

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Но как было показано выше предварительный договор не порождает имущественных (денежных) обязательств, поэтому в рамках данного договора не могут быть реализованы функции задатка. Об этом свидетельствует и судебная практика (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.06.2004 N Ф04/3281-399/А67-2004).

Повторюсь еще раз, предварительный договор - это договор однозначно организационный, во исполнение него не может производиться передача какого-либо имущества, в том числе и денежных средств. Таким образом уплаченная по предварительному договору денежная сумма может квалифицироваться как аванс. Так согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Данная правовая позиция подтверждается и судебной практикой (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.01.2007 N Ф08-6905 /06; постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 01.03.2007 N Ф04-644/2007 (32025-А70-17) по делу N А70-5372/9-2006, от 21.11.2006 N Ф04-6926/2006 (27635-А70-9) по делу N А70-2925/9-2006).

Вторая основная причина большого количества споров является недостаточная преддоговорная ответственность сторон в предварительном договоре. Как это понимать?

Допустим вы заключаете предварительный договор купли-продажи земельного участка с одним из своих старых партнеров. Вы верите своему контрагенту, он верит вам, и нет нужды, как вам кажется, прибегать к дополнительным юридическим мерам. Согласно условиям заключенного предварительного договора, вы обязуетесь в течении года заключить с контрагентом основной договор купли-продажи земельного участка. Но вот, обратившись через какой то период времени с офертой к нему о заключении основного договора, вы узнаете что земельный участок уже продан третьему лицу. Что делать? Оспаривать данную сделку "несостоявшийся покупатель" не правомочен. Он не может предъявить виндикационный иск, т.к. правом истребования имущества из чужого незаконного владения обладает только собственник данного имущества. Невозможно оспорить состоявшуюся сделку по мотиву ее недействительности как противоречащую требованиям ст. 460 ГК РФ. Согласно приведенной статье

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Но в данном случае эта норма вряд ли применима. Обременяют ли имущество (товар) обязательства, предусмотренные предварительным договором? Нет, к обязательствам, обременяющим имущество, относятся такие договоры как залог, аренда, мена и т.д. Из условий предварительного договора имущественные права не возникают, поэтому и ст. 460 ГК РФ здесь очевидно неприменима.

В действующем отечественном законодательстве отсутствуют нормы, запрещающие собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении этого имущества был ранее заключен предварительный договор. В связи с этим, вышеуказанный договор купли-продажи не может быть признан недействительным ввиду наличия обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Также несостоявшийся покупатель не правомочен требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя по вышеуказанному договору купли-продажи, заключенному продавцом с третьим лицом, поскольку отечественным законодательством такой способ защиты нарушенного права стороны предварительного договора также не предусмотрен. Единственное на что может рассчитывать потерпевшей от неисполнения условий предварительного договора - право на обращение в суд с исковым заявлением о понуждении заключить договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения этого договора. (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). Но как показывает судебная практика положительных исходов по данным категориям дел практически нет.

Однако, необходимо отметить, что в ввиду новых глобальных изменений в ГК РФ, которые начались с 2013 года, эта ситуация должна начать меняться в лучшую сторону. Как эти новые нормы себя проявят в жизни покажет практика. Факт в том, что законодатель наконец понял, что более гибкие, нежели были ранее правовые инструменты воздействия на обязательства, в том числе преддоговорные, это не дань англо-саксонскому праву, а насущная необходимость в нормальном хозяйственном обороте.